Bức tranh tài chính và dấu ấn thương hiệu Eurowindow Holding dưới góc nhìn bất động sản

Áp lực tài chính đè nặng lên Eurowindow Holding: Tăng trưởng vốn chủ sở hữu không đi kèm với hiệu quả sinh lời

Eurowindow Holding được biết đến là một tập đoàn kinh tế tư nhân có gốc rễ gia đình, do anh em doanh nhân họ Nguyễn Cảnh – quê ở Thanh Chương, Nghệ An – sáng lập và điều hành. Người đứng đầu là ông Nguyễn Cảnh Sơn, Chủ tịch Hội đồng Quản trị kiêm người đại diện pháp luật, đồng thời là Phó Chủ tịch HĐQT và cổ đông lớn tại Techcombank, với khối tài sản trị giá hàng trăm tỷ đồng.

Trở về Việt Nam từ Đông Âu – nơi từng là cái nôi của nhiều đại gia Việt thế hệ đầu tiên – ông Nguyễn Cảnh Sơn đã từng bước xây dựng Eurowindow Holding thành một tập đoàn đa ngành, hoạt động trên ba trụ cột chính: sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng, tài chính – ngân hàng, và bất động sản.

Giống như nhiều doanh nhân “gốc Đông Âu” khác, ông Sơn và gia đình đã nhanh chóng tham gia thị trường địa ốc trong nước. Thông qua các thương vụ liên danh và hàng loạt dự án được chỉ định đầu tư, quỹ đất của Eurowindow Holding ngày càng mở rộng, đặc biệt tại những vị trí đắc địa ở các tỉnh thành lớn. Chiến lược phát triển âm thầm nhưng đầy tính toán này đã đưa Eurowindow trở thành một trong những "ông lớn" kín tiếng nhất trong cuộc đua sở hữu đất vàng tại Việt Nam.

Tuy nhiên, trên hành trình xây dựng và mở rộng thương hiệu, Eurowindow Holding cũng không tránh khỏi những giai đoạn thăng trầm, khiến dư luận và nhà đầu tư nhiều lần bày tỏ lo ngại – đặc biệt là liên quan đến quyền lợi tài chính, cam kết tiến độ và hiệu quả triển khai các dự án bất động sản quy mô lớn. Những biến động này trở thành phép thử đối với chiến lược phát triển dài hạn, cũng như khả năng gìn giữ niềm tin của khách hàng và thị trường. Vậy cụ thể, Eurowindow Holding đã và đang đối mặt với những thách thức nào trong hành trình khẳng định vị thế của mình?

Mới đây, Eurowindow Holding đã công bố kết quả kinh doanh năm 2024 với nhiều chỉ tiêu tài chính đáng chú ý. Mặc dù, doanh nghiệp ghi nhận sự gia tăng nhẹ về vốn chủ sở hữu nhưng lại không đến từ hiệu quả hoạt động kinh doanh, kiểm soát tốt nợ ngắn hạn. Tuy nhiên biên lợi nhuận của doanh nghiệp vẫn còn ở mức thấp.

Tại thời điểm cuối năm tài chính 2024, vốn chủ sở hữu của Eurowindow Holding ghi nhận mức 8.395 tỷ đồng, tăng 6,5% so với năm trước. Tuy nhiên, phần tăng trưởng này chủ yếu đến từ lợi nhuận giữ lại và các quỹ phát triển, trong khi vốn góp từ chủ sở hữu vẫn giữ nguyên ở mức 3.000 tỷ đồng. Điều này cho thấy doanh nghiệp không thực hiện huy động vốn mới từ bên ngoài, mà phụ thuộc hoàn toàn vào nội lực tích lũy. Bề ngoài, đây có thể được xem là tín hiệu ổn định, nhưng cũng phản ánh sự thận trọng – hoặc thậm chí là khó khăn – trong việc tiếp cận các nguồn lực tài chính bên ngoài.

Đáng chú ý, phần lợi nhuận chưa phân phối từ các công ty con chiếm tới 2.544 tỷ đồng, đóng vai trò chủ lực trong việc nâng vốn chủ sở hữu hợp nhất. Điều này phản ánh phần nào hiệu suất vận hành của hệ sinh thái các công ty thành viên. Tuy nhiên, trái ngược với sự gia tăng của vốn chủ sở hữu, lợi nhuận sau thuế hợp nhất của Eurowindow Holding chỉ đạt 71,7 tỷ đồng, giảm hơn 8% so với năm 2023 (đạt 78,1 tỷ đồng). Sự sụt giảm này đặt ra dấu hỏi lớn trong bối cảnh doanh nghiệp vẫn gia tăng quy mô tài sản và nợ vay. Tức là, dù "nuôi lớn" doanh nghiệp bằng vốn vay, khả năng chuyển hóa nguồn lực thành lợi nhuận lại đi xuống.

Các chỉ tiêu sinh lời cốt lõi đều suy yếu rõ rệt. ROA (tỷ suất lợi nhuận/tổng tài sản) giảm từ 0,6% xuống 0,4%, còn ROE (tỷ suất lợi nhuận/vốn chủ sở hữu) giảm từ 1,0% xuống còn 0,9%. Đây đều là những mức sinh lời rất thấp đối với một doanh nghiệp có quy mô lớn, hoạt động đa lĩnh vực và sở hữu nhiều bất động sản giá trị. Sự suy giảm này phản ánh hiệu suất sử dụng vốn và tài sản ngày một kém hiệu quả, làm giảm đáng kể sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư và gia tăng rủi ro về hiệu quả tài chính trung hạn.

 

Tổng nợ phải trả của Eurowindow Holding tính đến cuối năm 2024 đã tăng lên 9.599 tỷ đồng, cao hơn 739 tỷ đồng so với năm 2023 (tương đương mức tăng 8,3%). Trong đó, nợ vay ngắn hạn tăng hơn 1.000 tỷ đồng, lên mức 7.060 tỷ đồng – chiếm gần 74% tổng nợ, trong khi vay dài hạn cũng tăng gần gấp đôi, từ 925 tỷ đồng lên hơn 1.657 tỷ đồng. Diễn biến này cho thấy doanh nghiệp đang phụ thuộc lớn vào vốn vay để duy trì hoạt động thường xuyên, đồng thời đẩy rủi ro thanh khoản lên mức cao trong khi khả năng sinh lời lại suy giảm, làm gia tăng nguy cơ mất kiểm soát tài chính và tạo áp lực lớn lên dòng tiền trong bối cảnh lãi suất và nghĩa vụ trả nợ ngày càng cao.

Một chỉ số đáng lo ngại khác là hệ số nợ phải trả trên tổng tài sản – một chỉ số đánh giá mức độ đòn bẩy tài chính – cũng tăng từ 0,529 lên 0,533. Điều này có nghĩa là hơn 53% tài sản của doanh nghiệp được hình thành từ nguồn vốn vay, thay vì từ vốn tự có. Khi kết hợp với các chỉ tiêu sinh lời đang suy yếu, cấu trúc tài chính hiện tại của Eurowindow Holding được đánh giá là mất cân đối, tiềm ẩn rủi ro thanh khoản và dễ tổn thương trước các cú sốc kinh tế hoặc siết chặt tín dụng.

Một mình một sân, không đối thủ - Eurowindow Holding “trùm” ôm đất vàng tỉnh lẻ

Từng được biết đến là một trong những tập đoàn lớn trong lĩnh vực vật liệu xây dựng và bất động sản, Eurowindow Holding không chỉ ghi dấu tại các đô thị lớn mà còn “phủ sóng” rộng khắp các tỉnh thành với hàng loạt dự án sở hữu vị trí đất vàng.

Tại Hà Nội, Eurowindow Holding sở hữu quỹ đất "khủng" tới hàng trăm ha cả trong và ngoại đô có thể kể tới như: dự án Làng châu Âu diện tích 32,24ha, có vốn đầu tư gần 3.000 tỷ đồng; Khu nhà vườn sinh thái Đồng Quang diện tích 26,5ha tại huyện Quốc Oai; Khu ĐTM Nghĩa Đô diện tích 8,15ha, có vốn đầu tư 2.000 tỷ đồng tại Quận Bắc Từ Liêm và Quận Tây Hồ; dự án KĐT Eurowindow River Park, có tổng vốn 3.300 tỷ đồng tại Đông Anh; dự án Trung tâm thương mại, thể thao, văn hoá Yên Hoà có diện tích 8.608m2 ở Cầu Giấy. áng chú ý nhất là thương vụ thâu tóm khu "đất vàng" ngay cạnh hồ Yên Sở thông qua dự án Eurowindow Lake View, diện tích dự án lên tới 173,5ha tọa lạc tại phường Thịnh Liệt, Hoàng Liệt, Hoàng Mai – một trong những vị trí đắc địa cuối cùng còn sót lại ở phía Nam Hà Nội.

Không chỉ dừng lại ở Thủ đô, Eurowindow Holding còn mở rộng quỹ đất về các tỉnh, đặc biệt là khu vực miền Trung và Tây Bắc.

Tại Thanh Hóa, sau khi "thâu tóm" thành công khu đất vàng rộng 6,7 ha tại trung tâm thành phố thông qua dự án Eurowindow Garden City, Eurowindow Holding tiếp tục mở rộng dấu ấn địa phương bằng việc bắt tay với CTCP Xây dựng và Quản lý Dự án số 1 (PCM1) trong một thương vụ lớn hơn rất nhiều.

 

Cụ thể, trong năm 2020, liên danh Eurowindow Holding – PCM1 đã được chấp thuận là nhà đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới có quy mô tới 156 ha, tổng mức đầu tư gần 13.000 tỷ đồng, tọa lạc tại xã Hoằng Quang và xã Hoằng Long (TP Thanh Hóa). Đây là một trong những dự án bất động sản quy mô lớn nhất tại tỉnh trong giai đoạn này.

Theo quy trình, UBND tỉnh Thanh Hóa giao Trung tâm Phát triển quỹ đất Thanh Hóa tổ chức triển khai các bước lựa chọn nhà đầu tư theo đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên, kết quả cho thấy chỉ duy nhất một nhà đầu tư nộp hồ sơ trúng sơ tuyển, và không ngoài dự đoán, liên danh Eurowindow Holding – PCM1 được chính thức phê duyệt là nhà đầu tư thực hiện dự án.

Tương tự, tại Nghệ An, Eurowindow cũng để lại nhiều dấu hỏi với dự án Eurowindow Tower tại số 2 đường Trần Phú, TP Vinh. Khu đất hơn 2.800 m² được giao với giá 43,12 triệu đồng/m², trong khi giá thị trường thời điểm đó lên tới vài trăm triệu đồng/m². Dù dự án được điều chỉnh công năng nhiều lần và nhận nhiều ưu đãi, nhưng không nhận được sự đồng tình của dư luận bởi đây là mảnh đất nằm giữa trung tâm thương mại, buôn bán không những của tỉnh Nghệ An mà cả vùng Bắc Trung Bộ. Nhiều ý kiến cho rằng, mảnh đất có giá trị rất cao nên cần phải đấu giá nhưng UBND tỉnh lại chỉ định. Đến nay, nhiều sai phạm tại dự án này vẫn chưa được xử lý triệt để.

Tương tự trước đó, UBND tỉnh Nghệ An phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới hơn 4.000 tỷ đồng tại phường Đông Vĩnh và phường Cửa Nam, TP. Vinh theo hình thức chỉ định thầu. Nhà đầu tư trúng sơ tuyển là Liên danh nhà đầu tư CTCP Eurowindow Holding và CTCP Xây dựng và quản lý dự án số 1. Được biết, tổng mức đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới tại phường Đông Vĩnh và phường Cửa Nam, TP. Vinh là 4.185 tỷ đồng, trong đó chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng là 131 tỷ đồng, chi phí thực hiện dự án là 4.054 tỷ đồng.

Tổng diện tích đất để xây dựng dự án khu đô thị này là 37,8 ha, trong đó diện tích đất thuộc ranh giới phường Đông Vĩnh là 30,4 ha; diện tích đất thuộc ranh giới phường Cửa Nam là 7,4 ha.

Tuy nhiên sau đó, UBND tỉnh Nghệ An đã có văn bản về việc tạm đình chỉ quyết định Về việc phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới này, một động thái cho thấy sự “hồi đáp” đối với nghi ngại về minh bạch.

Điểm chung giữa các dự án của Eurowindow Holding là phần lớn đều được chỉ định thầu hoặc trúng sơ tuyển không có đối thủ cạnh tranh, đi kèm theo đó là việc giao đất trực tiếp, không thông qua đấu giá. Trong khi đó, các khu đất đều là những vị trí đắc địa tại trung tâm tỉnh thành – nơi lẽ ra phải được đấu giá công khai để đảm bảo minh bạch và tránh thất thoát ngân sách.

Chiến lược phát triển dựa vào “ôm đất vàng” của Eurowindow Holding đang cho thấy sự hiệu quả ở bề nổi, nhưng cũng làm dấy lên lo ngại về mối quan hệ thân hữu giữa doanh nghiệp và chính quyền địa phương, và nguy cơ hình thành cơ chế đặc quyền trong tiếp cận tài nguyên đất đai

Thanh tra gọi tên bởi dự án sai phạm

Một trong số các dự án sai phạm mà Thanh tra Chính phủ chỉ ra tại Thông báo Kết luận Thanh tra số 1919/TB-TTCP ban hành ngày 4/11/2020 phải kể đến là Dự án Khu du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng cao cấp Eurowindow Nha Trang tại các lô D12a, D12b, D12c Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh.

Dự án Khu du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng cao cấp Eurowindow Nha Trang có tên thương mại là Movenpick Cam Ranh Resort. Dự án có có địa điểm tại xã Cam Hải Đông, huyện Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa. Tổng diện tích dự án theo công bố của chủ đầu tư là 34,2 ha. Tổng mức đầu tư là 2.300 tỷ đồng.

Theo giới thiệu, Movenpick Cam Ranh Resort, gồm các khu: Khu thương mại và dịch vụ cao cấp (tổng diện tích sàn xây dựng 15.200m2); Khu khách sạn 5 sao và biệt thự cao cấp (tổng diện tích sàn xây dựng 59.250 m2) và Khu căn hộ nghỉ dưỡng condotel (tổng diện tích sàn xây dựng: 7500 m2).

Dự án được khởi công năm 2014. Dự kiến đưa vào khai thác quý II/2018. Tuy nhiên, mãi đến tháng 10/2018 khu khách sạn 5 sao Movenpick Hotel và căn hộ nghỉ dưỡng Movenpick condotel mới hoàn thiện thi công 80%.

Theo kết luận thanh tra số 1919/TB-TTCP của Thanh tra Chính phủ được báo chí đăng tải, tại dự án Khu du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng cao cấp Eurowindow Nha Trang đã xảy ra một số vi phạm như sau:

Thứ nhất, UBND tỉnh Khánh Hòa cấp Giấy Chứng nhận đầu tư (CNĐT) lần đầu vào năm 2008, điều chỉnh lần thứ 1 vào năm 2009 để thực hiện dự án trên diện tích chưa được Vùng 4 Hải Quân bàn giao cho tỉnh (Vùng 4 Hải quân bàn giao cho tỉnh từ ngày 05/02/2010). Điều này là vi phạm pháp luật về đầu tư.

Vi phạm thứ hai là việc Dự án chậm tiến độ. Theo Giấy CNĐT lần đầu ngày 19/5/2008, thời hạn thi công và hoàn thiện công trình là đến hết ngày 20/10/2015, nhưng đến thời điểm thanh tra dự án chưa hoàn thành.

Thanh tra Chính phủ chỉ rõ, để xảy ra các vi phạm trên đây, người phải chịu trách nhiệm là Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa và Phó Chủ tịch UBND tỉnh có liên quan, Giám đốc các sở, ngành: Kế hoạch và Đầu tư, Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, Xây dựng; Trưởng BQL các dự án KDL Bắc bán đảo Cam Ranh và Chủ tịch UBND huyện Cam Lâm.

Để xử lý vi phạm tại Dự án, Thanh tra Chính phủ kiến nghị Thủ tướng Chính phủ giao UBND tỉnh Khánh Hòa chỉ đạo Chủ đầu tư khẩn trương thực hiện các khối lượng còn lại để đưa dự án vào hoạt động. Nếu chủ đầu tư vi phạm cam kết, tiếp tục chậm tiến độ phải xem xét, xử lý theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, xác định tiền sử dụng đất, chống thất thu ngân sách nhà nước (trong đó có cả việc rà soát khi dự án đã được phê duyệt thay đổi quy hoạch xây dựng); Kiểm điểm trách nhiệm tổ chức, cá nhân có liên quan để xử lý theo quy định của pháp luật.

Như vậy, qua bài viết Tạp chí điện tử Việt Đức kỳ vọng góp phần củng cố uy tín thương hiệu Eurowindow Holding – một doanh nghiệp phát triển bền vững, mang đến nhiều công trình và sản phẩm chất lượng cao cho xã hội.