Thế chấp và bị ngân hàng phát mãi đến 7 lần?
Vừa qua, trả lời trên báo chí, ông Nguyễn Quốc Dũng - Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thành Trường Lộc (Công ty Thành Trường Lộc) cho biết, dự án Chung cư Linh Đông (hay còn gọi là 4S Linh Đông, phường Linh Đông, quận Thủ Đức cũ) đã được cấp sổ hồng cho toàn bộ dự án, đang chờ đợi sự hướng dẫn tiếp theo từ cơ quan chức năng về hoàn tất thủ tục xin cấp sổ hồng cho người mua nhà.
Nhưng Công ty Thành Trường Lộc không công khai chứng từ đã nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng căn hộ Chung cư 4S Linh Đông. Đồng thời tại Báo cáo số 1331/BC-STNMT-VP ngày 30/7/2025 của Sở Nông nghiệp và Môi trường hoàn toàn không có tên Dự án Chung cư 4S Linh đông trong danh sách đã nộp hồ sơ, đang được Sở xem xét, giải quyết hoặc tháo gỡ cấp sổ Hồng.
Ngoài ra, tính đến nay, Ngân hàng BIDV thẩm định tài sản đấu giá và liên tục đăng Thông báo nhiều đợt (lần thứ 7) về phát mãi tài sản thế chấp là “Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 145, tờ bản đồ 44, địa chỉ phường Linh Đông, Thủ Đức là đất Chung cư 4S Linh Đông”. Hàng trăm chủ sở hữu mua căn hộ đã trả đủ 100% tiền giá trị căn hộ cho Chủ đầu tư, không vay ngân hàng, nhưng lại có tên trong danh sách tài sản đang thế chấp tại ngân hàng BIDV.
Chiếm dụng khu công viên công cộng, diện tích sở hữu chung đất Chung cư
Không chỉ là việc Chủ Đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ xin cấp và bàn giao sổ hồng, Tạp chí Điện tử Việt Đức còn nhận được phản ánh về nhiều sai phạm của Công ty Thành Trường Lộc.
Theo Quyết định số 10/QĐ-SXD-TĐDA và Công văn số 4579/UBND-ĐTMT của UBND TP.HCM về việc chấp nhận chủ trương đầu tư Chung cư 4S Linh Đông (phường Linh Đông, quận Thủ Đức cũ), do Công ty TNHH Xây Dựng Thành Trường Lộc làm chủ đầu tư có quy định “Giao Công ty TNHH Xây Dựng Thành Trường Lộc có trách nhiệm đầu tư xây dựng hoàn chỉnh khu công viên cây xanh, đồng thời có trách nhiệm quản lý, bảo trì đến khi bàn giao cho cơ quan chuyên ngành để quản lý theo quy định”.
Năm 2018, khu công viên công cộng hoàn thành nhưng Chủ Đầu tư không bàn giao cho cơ quan chuyên ngành, đồng thời chủ đầu tư đã chi từ 500 - 600 triệu đồng/năm của Quỹ vận hành từ năm 2018 – 2020 và sử dụng điện chung để chăm sóc cây xanh khu công viên.
Từ năm 2023 đến nay, Công ty Thành Trường Lộc đã ngang nhiên cho tháo dỡ đèn chiếu sáng, từng bước sử dụng khu công viên công cộng làm điểm tập kết vật tư, chậu cây, thảm cỏ xanh, lối đi công viên thành bãi cây hoang làm chỗ trú ấn rắn rết, xả rác thải để lấp hồ cảnh rất ô nhiễm môi trường.
Đối với diện tích sở hữu chung, lối đi tại khu vực nhà mẫu theo bản vẽ thiết kế kèm Quyết định số 10/QĐ-SXD-TĐDA ngày 02/02/2016 của UBND TP.HCM là lối đi chung của cư dân Chung cư 4S Linh Đông kết hợp với vỉa hè công cộng. Tuy nhiên, ngày 23/02/2022, chủ đầu tư đã rào lưới B40 che chắn, làm cổng khóa. Đến năm 2023, toàn bộ phần diện tích sở hữu chung và hành lang đi bộ tại khu vực nhà mẫu là mặt tiền chung cư 4S Linh Đông đã bị chính thức Chủ Đầu tư sử dụng riêng để tập kết vật tư, phế phẩm, gây mất vệ sinh nghiêm trọng.
Mặc dù cư dân đã lên tiếng phản đối, kêu cứu cơ quan chức năng xử lý, nhưng đến nay chủ đầu tư vẫn không trả lại hiện trạng như khi Dự án được Sở Xây dựng nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng. Đặc biệt, từ tháng 02/2025, Công ty Thành Trường Lộc ngang niên thi công quy mô, làm thêm khung sắt dựng mái che để kinh doanh dịch vụ giữ xe ô tô, tự treo bảng bãi xe chung cư 4S cổng 1.
Hiện Chủ đầu tư ngăn rào chắn chia đôi diện tích khu công viên, chiếm phần diện tích sau trạm xử lý nước thải thuộc diện tích đất chung cư 4S Linh Đông để chuẩn bị kinh doanh giữ xe, sử dụng lối đi trên diện tích đất sở hữu riêng chung cư 4S Linh Đông làm lối đi cho xe ô tô, xe bus ra vào khu vực cấm. Điều này đã gây phẫn nộ cho cộng đồng cư dân chung cư 4S Linh Đông
Ban Quản trị có làm hết trách nhiệm?
Tháng 04/2022, UBND Thành phố đã ban hành Quyết định cưỡng chế buộc Công ty Thành Trường Lộc quyết toán, bàn giao quỹ bảo trì nhưng chủ đầu tư cũng không mở tài khoản gửi quỹ bảo trì theo luật định, có dấu hiệu chiếm dụng quỹ bảo trì Chung cư 4S Linh Đông.
Cụ thể, tổng số tiền mà Công ty Thành Trường Lộc đang nắm giữ của Chung cư 4S Linh Đông là hơn 20 tỷ đồng. Tính đến ngày 24/9/2025, Ban Quản trị Cụm nhà chung cư 4S Linh Đông nhiệm kỳ II đã có18 lần gửi thông báo đề nghị Công ty Thành Trường Lộc chuyển tiền Quỹ bảo trì nhưng không được hợp tác.
Chính từ những bất cập trong quản lý quỹ bảo trì và tài sản chung đang khiến cư dân bức xúc, đặt dấu hỏi lớn về trách nhiệm của những thành viên trong Ban Quản trị nhiệm 2022 - 2025, dưới sự lãnh đạo của Trưởng ban Nguyễn Huy H. đã bị chỉ trích nặng nề vì thiếu minh bạch và quyết đoán.
Đầu tiên, Ban Quản trị không công khai quản lý nguồn thu từ diện tích sở hữu chung, chi quỹ cho các hoạt động phong trào tự phát, không đúng pháp luật nhà ở hay quy chế chung cư và chưa được Hội nghị nhà chung cư (HNNCC) thông qua.
Ban Quản trị cũng không triển khai kế hoạch tiếp quản diện tích sở hữu chung như tầng hầm xe và khu nhà mẫu, có dấu hiệu phớt lờ trong việc khai thác kinh doanh tài sản cộng đồng của Chủ đầu tư.
“Hợp đồng giữ xe mà Chủ đầu tư ký với Công ty Nhân Vũ có dấu hiệu trái pháp luật, thế nhưng Trưởng ban còn ký văn bản kiến nghị gia hạn hợp đồng này. Hành động mâu thuẫn với vai trò quản lý của Ban Quản trị. Ban Quản trị cũng không chủ động đại diện cư dân khiếu nại các vi phạm của Chủ đầu tư, như thế chấp sổ đất, căn hộ, chiếm dụng quỹ bảo trì, không sửa chữa bảo hành, thế chấp phòng cộng đồng, tầng hầm xe, khu nhà mẫu, hay gây ô nhiễm môi trường tại công viên công cộng”, ông P. – Một cư dân bức xúc nói thêm.
Điều đáng nói, khi chỉ còn 02 ngày kết thúc nhiệm kỳ, ông H. mới phát hành văn bản đề nghị UBND TP.HCM chỉ đạo cưỡng chế Chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì. Trong khi suốt 3 năm trước đó, Ban Quản trị lại thiếu quyết liệt, thậm chí ban hành văn bản đối phó, gây nhiễu thông tin.
“Rất nhiều lần Ban Quản trị ngăn cấm và xóa thông tin phản ánh từ cư dân về sai phạm của Chủ đầu tư, dẫn đến thiệt hại quyền lợi cộng đồng. Những vấn đề này khiến chúng tôi không khỏi đặt câu hỏi: Ban Quản trị có thực sự làm hết trách nhiệm? Điều này cần sự can thiệp từ cơ quan chức năng để minh bạch hóa quản lý, bảo vệ quyền lợi người dân tại Chung cư 4S Linh Đông”, ông B. – một cư dân tại Chung cư 4S nhấn mạnh.
