Theo bà Lê Thị Hoàng Thanh, Phó Cục trưởng Cục Pháp luật dân sự-kinh tế, Bộ Tư pháp, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được xây dựng theo hướng hoàn thiện môi trường pháp lý minh bạch, ổn định; giảm chi phí tuân thủ, cải cách thủ tục hành chính, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và tháo gỡ các điểm nghẽn trong đầu tư, phát triển nhà ở.
Dự thảo cũng hướng tới đa dạng hóa các loại hình nhà ở, khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại giá phù hợp, đồng thời hoàn thiện các quy định về sở hữu, giao dịch và chính sách tài chính trong lĩnh vực nhà ở.
“Các chính sách này tác động trực tiếp đến hoạt động đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án, tổ chức tín dụng, đơn vị tư vấn, công chứng, môi giới cũng như hộ kinh doanh trong lĩnh vực xây dựng, vật liệu và bất động sản”, bà Thanh nhấn mạnh.
Bố trí khu vực để xe điện tại chung cư theo quy chuẩn xây dựng
Theo Phó Cục trưởng Cục Pháp luật dân sự-kinh tế, Bộ Tư pháp, đối với nhà chung cư, dự thảo luật đã sửa đổi, bổ sung quy định về nguyên tắc tái định cư, bồi thường, hỗ trợ phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp và việc sắp xếp địa giới hành chính; làm rõ cơ chế ưu đãi đối với phần diện tích được kinh doanh thương mại trong dự án để bảo đảm cơ sở pháp lý thực hiện; cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh các chỉ tiêu kinh tế-kỹ thuật, chức năng sử dụng các khu đất, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch xây dựng trong khu vực thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư khác với quy chuẩn kỹ thuật về quy hoạch xây dựng.
Dự thảo cũng quy định, khu vực để xe điện, khu vực sạc điện, khu vực đổi pin của nhà chung cư được bố trí theo quy chuẩn xây dựng, cách xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe ô-tô tại nhà chung cư.
Theo giảng viên Nguyễn Tấn Hoàng Hải, khoa Luật Dân sự, Trường đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, so với Luật Nhà ở năm 2023 thì dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang thay đổi tư duy tiếp cận về quyền của chủ đầu tư đối với chỗ xe từ “quyền quản lý” thành “quyền sở hữu” (gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt). Quy định này giải quyết được vấn đề thực hiện quyền chủ đầu tư đối với chỗ xe so với Luật Nhà ở năm 2014 và năm 2023. Tuy nhiên, nếu xét ở góc độ tổng thể của dự thảo đang có sự chưa thống nhất, khó áp dụng trên thực tiễn.
Dự thảo quy định trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô-tô thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà, bất kể trong hay ngoài quy chuẩn đều thuộc sở hữu chủ đầu tư. Tuy nhiên, dự thảo quy định diện tích đỗ xe quy chuẩn phải bảo đảm dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư đó trước, chỉ phần “ngoài quy chuẩn” chủ đầu tư mới “được sở hữu và kinh doanh theo nhu cầu”. Vấn đề đặt ra phần trong quy chuẩn khi cư dân không mua, thuê thì có thuộc sở hữu chủ đầu tư không, chủ đầu tư có được thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với phần diện tích này không hay có được kinh doanh theo nhu cầu không? Nếu quy định như dự thảo sẽ dẫn đến những cách hiểu khác nhau.
Đối với cơ chế cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư, ông Hoàng Hải cho biết, dự thảo hiện chỉ quy định trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì, Ban quản trị nhà chung cư “có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì”. Chính phủ sẽ có quy định hướng dẫn chi tiết.
Như vậy, việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì trong dự thảo chỉ dừng ở mức thực hiện thủ tục hành chính thông thường, không xác lập bất kỳ biện pháp cưỡng chế cụ thể nào (phong tỏa, chuyển tài khoản không cần sự đồng ý của chủ đầu tư, kê biên tài sản...).
Trong khi đó, cơ chế cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì theo Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 đã được thiết kế cơ chế cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư theo từng giai đoạn và đã chứng minh hiệu quả trên thực tế trong việc xử lý tình trạng chủ đầu tư chây ì không bàn giao.
Việc dự thảo lược bỏ gần như toàn bộ nội dung cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì và giao cho Chính phủ quy định là chưa phù hợp, vì các biện pháp mang tính cưỡng chế tài sản cần có cơ sở pháp lý ở cấp luật, không nên quy định hoàn toàn cho văn bản dưới luật. Do đó, ông Hoàng Hải kiến nghị bổ sung tại Điều 129 nguyên tắc cưỡng chế theo hướng phân kế thừa quy định tại Luật Nhà ở năm 2023.
Bảo đảm an toàn cao nhất cho các giao dịch về nhà ở
Dự thảo sửa đổi tiếp tục kế thừa cơ bản Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023 đối với hoạt động công chứng. Cụ thể, các giao dịch nhà ở cần công chứng hoặc chứng thực gồm mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn và thế chấp nhà ở. Các trường hợp không bắt buộc công chứng, chứng thực gồm: tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân và nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở. Các bên vẫn có quyền yêu cầu công chứng nếu thấy cần thiết.
Hội Công chứng viên Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, việc không bắt buộc công chứng có thể đem lại lợi ích rõ ràng: giảm thời gian và chi phí trực tiếp; tránh lặp lại việc kiểm tra những nội dung đã được cơ quan nhà nước xác định; tạo điều kiện giao kết hợp đồng điện tử; và tôn trọng quyền lựa chọn của các bên.
Tuy nhiên, lợi ích này chỉ đạt được khi chuỗi giao dịch vẫn bảo đảm khả năng xác thực, thực hiện và đăng ký. Nếu hồ sơ ký xong nhưng không thể kiểm chứng, không được cập nhật kịp thời hoặc phải bổ sung nhiều xác nhận về sau, chi phí được cắt giảm ở khâu đầu có thể chuyển thành chi phí xác minh, sửa hồ sơ hoặc tranh chấp ở khâu sau.
Tiêu chí đánh giá do đó không nên là “có công chứng hay không”, mà là tổng chi phí và mức độ chắc chắn của toàn bộ vòng đời giao dịch: từ xác lập hợp đồng, thanh toán, bàn giao, cấp Giấy chứng nhận đến giao dịch thứ cấp và đăng ký biến động. Việc kế thừa quy định hiện hành tạo sự ổn định, tuy nhiên, bối cảnh điều chỉnh đã thay đổi.
Hiện dự thảo mở rộng hoặc làm rõ sự tham gia của doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài trong phát triển một số loại nhà ở chính sách; đồng thời thúc đẩy hợp đồng điện tử, hệ thống dữ liệu và phân công lại phạm vi giữa pháp luật nhà ở với pháp luật kinh doanh bất động sản.
Vì vậy, theo Hiệp hội này, quy định cũ cần được đánh giá lại không phải vì công chứng cần mở rộng phạm vi hoạt động, mà vì cơ chế thay thế phải phù hợp với cấu trúc giao dịch mới. Về nguyên tắc, không giữ thủ tục chỉ vì thủ tục đã tồn tại; đồng thời không loại bỏ một thủ tục chỉ vì mục tiêu giảm số lượng thủ tục.
Việc không bắt buộc công chứng là hợp lý khi giao dịch có rủi ro thấp hoặc rủi ro đã được kiểm soát bằng cơ chế khác có thể vận hành, có dữ liệu hỗ trợ và có chủ thể chịu trách nhiệm.
Với các giao dịch có độ rủi ro cao cần có lớp kiểm soát đủ mạnh để bảo đảm an toàn cho các bên tham gia, nhất là khi đất đai, nhà ở có giá trị giao dịch không nhỏ. Phải xác lập rõ trách nhiệm của các bên về tính chính xác của thông tin dự án, hợp đồng và trạng thái giao dịch.
